Развитие торговых центров в условиях реконцепции

Современный этап развития торговых центров в Казахстане характеризуется рядом тенденций, которые отражают особенности эволюции рынка торговой недвижимости в текущей уже более зрелой фазе его развития.

С одной стороны, изменение модели покупательского поведения запустило волну реконцепции моллов, которые формируют новый профиль рыночной спросо-ориентированной привлекательности для посетителей. Привычный акцент на шоппинге постепенно замещается на более сложные концепции редевелопмента.

С другой стороны, в работе торговых центров сформировались определенные особенности образования пула арендаторов, который должен органично вписываться в общую концепцию ТЦ и обеспечивать высокий уровень конверсии.

Торговые центры не являются неизменными и статическими объектами: они неизбежно проходят через различные этапы своего развития – рост, стабилизацию, падение. В связи с этим ТЦ должны постоянно развиваться и адаптироваться к изменяющимся потребностям и требованиям посетителей. Чтобы сохранить привлекательность торговых комплексов, собственники применяют различные стратегии и инновации, одним из которых является реконцепция объекта.

Реконцепт – это процесс изменения концепции и стратегии торгового центра, с целью улучшения его эффективности и рентабельности. Он может включать в себя изменение состава арендаторов, реконструкцию здания, изменение дизайна и маркетинговых стратегий, а также использование новых технологий и инноваций. Необходимость в реформировании может быть вызвана изменением рыночной ситуации, обострением конкуренции, сменой целевой аудитории, или же может быть проактивной стратегией для улучшения конкурентоспособности торгового центра.

Решения по реконцепции должны быть основаны на профессиональных исследованиях изменившегося влияния внешних условий, а также эффективности внутренних показателей в торговом центре. В результате будет внедрена другая концепции торгового объекта, адаптированная к изменившимся реалиям рынка.

Существует также понятие «цикл жизни объекта недвижимости». В среднем цикл для любого объекта составляет 7-8 лет. Эти сроки касаются и ТЦ. Но если брать бизнес-центры или гостиницы, то через 7-8 лет им требуется менее глубокое вмешательство, например, обновление конструктива и инженерных систем. Торговый центр через тот же срок должен быть изменён не только по этим критериям, но и необходимо менять концепцию. Рынок розничной торговли меняется более динамичными темпами, чем остальные сегменты рынка коммерческой недвижимости.

Существует несколько способов проведения реконцепции торгового центра, которые могут быть эффективны в зависимости от конкретной ситуации и целей.

• Редевелопмент (redevelopment)

Редевелопмент предполагает радикальное преобразование формата торгового центра или его снос с целью возведения нового объекта. Редевелопмент может включать в себя изменение использования земли, реконструкцию зданий или сооружений, изменение дизайна и архитектуры, а также обновление инфраструктуры и общественных пространств вокруг объекта.

• Реконструкция (refurbishment)

Этот подход требует не только внешние перемены (фасад, логотип и прочее), но и внутренние. Определиться с выбором новой концепции непросто. Важно тщательно изучить потребительский спрос в районе, сформировать новый микс арендаторов, актуальный для жителей данной локации.

• Фейслифтинг (face lifting)

Фейслифтинг предполагает изменение внешнего вида объекта. Способ позволяет привлечь новых посетителей и арендаторов, улучшить имидж торгового центра, повысить интерес к нему. В процессе обновления могут быть проведены работы по замене фасадов, окон, дверей, обновлению дизайна и архитектуры здания, световых решений, установке новых элементов озеленения и декора, а также обновлению входов и вывесок. Смены арендаторов не происходит, но могут быть внесены изменения в маркетинговую политику и название.

Однако этих изменений может быть недостаточно для решения более серьёзных проблем, таких как устаревшее оборудование, низкая проходимость или неудобное расположение.

Тренд на уход от классического ТЦ в сторону мультифункционального пространства с возможностью совершения покупок очевиден. Отсутствие перепроизводства, конечно, убережёт рынок от массово пустующих ТЦ, но не даст центрам, трезво расценивающих обстановку, избежать реконцепции. Реконцепция – двигатель прогресса и условный брокер взаимоотношений торговых комплексов, арендаторов и покупателей. К ней важно отнестись серьезно и системно, ведь делается она ради тех, на ком держится весь торговый бизнес – ради клиентов. И к желаниям клиента необходимо прислушиваться.