Зачем нужна управляющая компания?

Казахстанский рынок коммерческой недвижимости отличается от западного тем, что он менее стабильный, более молодой, рискованный и от этого более интересный. Если для Запада передача объектов коммерческой недвижимости в полное доверительное управление внешней управляющей компании уже правило, то для казахстанского — это скорее развивающееся направление.

Нельзя полностью скопировать западную модель и перенести её в нашу действительность, но безусловно нужно перенимать и использовать существующие на западе стандарты и технологии.

Когда в компании-собственнике принимается решение о передаче объектов недвижимости в управление внешней управляющей компании, подобные изменения требуют зрелости самой компании, готовности к восприятию таких изменений.

Основные цели, которые преследуются этим шагом: повысить доходность, сосредоточить внимание на внутренних бизнес-процессах собственника, оптимизировать внутреннюю структуру, получить более гибкую систему управления объектами и освободить необходимые ресурсы для реализации новых проектов компании.

Итак, под управлением коммерческой недвижимостью следует понимать комплекс мер, направленных на рост доходности и снижение рисков владения.

Как правило, в состав услуг управления входят:

• управление арендными отношениями,
• маркетинговое продвижение,
• администрирование,
• юридическое и финансовое обслуживание,
• техническая эксплуатация,
• обеспечение безопасности,
• уборка и благоустройство,
• обращение с отходами и т.д.

 

При этом, услуги, направленные на генерацию доходов, принято относить к Property Management (PM). Услуги, направленные на управление инфраструктурой объекта, относятся к Facility Management (FM).

Процесс интеграции с управляющей компанией может быть не простым и может потребовать усилий и управленческой воли с обеих сторон.

Гибкость, быстрота реакции, способность слышать своего клиента и предлагать оптимальные варианты решения проблемных вопросов, профессиональный подход к делу, нацеленность на результат — вот чего ожидают от управляющей компании.

ГДЕ НАЧИНАЕТСЯ УПРАВЛЕНИЕ?

На каком этапе проекта привлекается управляющая компания? Сегодня многие не до конца понимают, где заканчивается зона ответственности консультанта и начинается зона ответственности управляющей компании на объекте.

Нередко задачи по консалтингу, брокериджу и управлению выполняет одна и та же компания, которая имеет специализацию только в одном из направлений.

Такой подход может привести к серьезным ошибкам. Только четкое распределение функций и обязанностей между консультантом и управляющей компанией на каждом этапе жизнедеятельности объекта позволит выстроить не только эффективную работу, но и в полной степени оправдать ожидания инвестора.

Работа консультанта по объекту недвижимости начинается в тот момент, когда собственник принимает решение, что он хочет инвестировать деньги в земельный участок. Консалтинговая компания должна дать рекомендации по функционалу будущего объекта, оценить все риски, сроки окупаемости и т.д.

При этом зоной ответственности консультанта становится грамотно подготовленный бизнес-план. Важную роль в момент оказания консультационных услуг играет привлечение управляющей компании, которая должна, как минимум, определить стоимость управления и эксплуатационных услуг будущего объекта.

При этом, существуют управляющие компании, которые обладают экспертностью консультантов, т.е. обе функции сможет выполнить одна компания.

Как только собственник согласовывает бизнес-план и приступает к этапу строительства, на объекте появляется генподрядчик, проектировщики, строители, также остается консалтинговая и управляющая компания, которая должна ревностно следить за тем, чтобы соблюдалась изначально рекомендованная концепция.

На этапе строительных работ управляющая компания должна следить за процессом с точки зрения последующего управления и эксплуатации. В ее зону ответственности автоматически попадает контроль за наличием всей документации, установкой оборудования и монтажа инженерных систем, за наличием актов скрытых работ и сертификацией строительных материалов. Ведь после окончания строительства именно управляющая компания в дальнейшем реализует и актуализирует первоначальный бизнес-план для текущих рыночных условий, в частности, устанавливает арендные ставки, контролирует своевременность выполнения договорных обязательств, работает с арендаторами и т.п.

Поэтому, только соблюдая четкий и слаженный алгоритм от принятия решения о строительстве до текущего управления, проект становится ликвидным активом, приносящим стабильный доход.