Неліктен басқарушы компания қажет?

Қазақстандық коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының батыстық нарықтан айырмашылығы – оның тұрақтылығы аз, жас, тәуекелі жоғары, сондықтан қызықтырақ. Егер Батыс үшін коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерін сыртқы басқарушы компанияның толық сенімгерлік басқаруына беру қазірдің өзінде заңдылық болса, онда қазақстандық жылжымайтын мүлік үшін бұл дамушы бағыт болып табылады.

Батыстық үлгіні толығымен көшіріп алып, оны біздің шындыққа көшіру мүмкін емес, бірақ, әрине, Батыста бар стандарттар мен технологияларды қабылдау және пайдалану қажет.

Меншік иесі компанияда жылжымайтын мүлік объектілерін сыртқы басқарушы компанияның басқаруына беру туралы шешім қабылданған кезде, мұндай өзгерістер компанияның өзінің жетілгендігін, мұндай өзгерістерді қабылдауға дайын болуын талап етеді.

Бұл қадамның негізгі мақсаттары: кірісті арттыру, меншік иесінің ішкі бизнес-процестеріне назар аудару, ішкі құрылымды оңтайландыру, объектілерді басқарудың икемді жүйесін алу және компанияның жаңа жобаларын жүзеге асыру үшін қажетті ресурстарды босату.

Осылайша, коммерциялық жылжымайтын мүлікті басқару кірісті арттыруға және меншік тәуекелдерін азайтуға бағытталған шаралар кешенін түсінуі керек.

Әдетте, басқару қызметтерінің құрамына мыналар кіреді:

• жалға беру қатынастарын басқару,
• маркетингтік ынталандыру,
• әкімшілік,
• құқықтық және қаржылық қызмет көрсету,
• техникалық пайдалану,
• қауіпсіздікті қамтамасыз ету,
• тазалау және абаттандыру,
• қалдықтарды өңдеу және т. б.

 

Бұл ретте кірістерді генерациялауға бағытталған қызметтер әдетте Property Management (PM) қатарына жатқызылады. Нысанның инфрақұрылымын басқаруға бағытталған қызметтер Facility Management (FM) болып табылады.

Басқарушы компаниямен интеграциялау процесі оңай болмауы мүмкін және екі жақтан да күш пен басқарушылық ерік-жігерді қажет етуі мүмкін.

Икемділік, реакция жылдамдығы, өз клиентін есту және проблемалық мәселелерді шешудің оңтайлы нұсқаларын ұсыну қабілеті, іске кәсіби көзқарас, нәтижеге назар аудару — бұл басқарушы компаниядан күтілетін нәрсе.

БАСҚАРУ ҚАЙДАН БАСТАЛАДЫ?

Жобаның қай кезеңінде басқарушы компания қатысады? Бүгінгі таңда көптеген адамдар кеңесшінің жауапкершілік аймағы қай жерде аяқталатынын және басқарушы компанияның объектідегі жауапкершілік аймағы қай жерде басталатынын толық түсінбейді.

Көбінесе консалтинг, брокерлік және басқару міндеттерін тек бір бағытта маманданған бір компания орындайды.

Бұл тәсіл үлкен қателіктерге әкелуі мүмкін. Объект өмірінің әр кезеңінде кеңесші мен Басқарушы компания арасында функциялар мен міндеттерді нақты бөлу ғана тиімді жұмысты құруға ғана емес, сонымен бірге инвестордың үміттерін толық қанағаттандыруға мүмкіндік береді.

Жылжымайтын мүлік жөніндегі кеңесшінің жұмысы меншік иесі жерге ақша салғысы келетіндігі туралы шешім қабылдаған сәттен басталады. Консалтингтік компания болашақ объектінің функционалдығы бойынша ұсыныстар беруі, барлық тәуекелдерді, өтелу мерзімдерін және т. б. бағалауы керек.

Бұл ретте сауатты дайындалған бизнес-жоспар консультанттың жауапкершілік аймағына айналады. Консультациялық қызмет көрсету сәтінде басқарушы компанияны тарту маңызды рөл атқарады, ол кем дегенде, болашақ объектінің басқару және пайдалану қызметтерінің құнын анықтауы керек.

Сонымен қатар, кеңесшілердің сараптамасы бар басқарушы компаниялар бар, яғни екі функцияны да бір компания орындай алады.

Меншік иесі бизнес-жоспарды келісіп, құрылыс кезеңіне кіргеннен кейін, нысанда бас мердігер, дизайнерлер, құрылысшылар пайда болады, сонымен қатар консалтингтік және басқарушы компания қалады, ол бастапқыда ұсынылған Тұжырымдаманың сақталуын құлшыныспен қадағалауы керек.

Құрылыс жұмыстары кезеңінде басқарушы компания процесті кейінгі басқару және пайдалану тұрғысынан бақылауы керек. Оның жауапкершілік аймағына барлық құжаттаманың болуын, инженерлік жүйелердің жабдықтары мен монтаждарының орнатылуын, жасырын жұмыс актілерінің болуын және құрылыс материалдарын сертификаттауды бақылау автоматты түрде түседі. Шынында да, құрылыс аяқталғаннан кейін басқарушы компания ағымдағы нарықтық жағдайлар үшін бастапқы бизнес-жоспарды одан әрі іске асырады және өзектендіреді, атап айтқанда, жалдау мөлшерлемелерін белгілейді, шарттық міндеттемелердің уақтылы орындалуын бақылайды, жалға алушылармен жұмыс істейді және т. б.

Сондықтан, құрылыс туралы шешім қабылдаудан бастап ағымдағы басқаруға дейінгі нақты және үйлесімді алгоритмді сақтай отырып, жоба тұрақты табыс әкелетін өтімді активке айналады.